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資産運用のいろは。不動産投資編


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不労所得が欲しい!!

苦労せずに収入を得たい!!!

 

 

そう考えて不動産投資を検討している人、いると思います。

だって私もそうだから。

 

この記事では、そんな不動産投資の基礎知識を現役金融マン兼宅建持ちの私が解説していきます。

不動産投資ってこうゆう感じ。

そんな感覚を掴んでいってください。

 

 

 

 

もくじ

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産投資とは

 

 

不動産投資とは、不動産を貸したり売買したりして利益を出すことを目指す投資です。

アパートとかがイメージしやすいと思います。

 

 

[例]

 

5000万円で中古のアパートを買ったとしましょう。

このアパートは部屋数が4部屋、家賃10万円で満室だとします。

すると、家賃収入が毎月40万円入りますね。

年間で480万円。

つまり、10年と1ヶ月で投資を回収できることになります。

これを運用益と言います。

 

このアパートを売却したとしましょう。

もし、6000万円で買いたいって人が現れた場合。

1000万円の利益が生まれます。

これを売却益と言います。

 

不動産投資は、この運用益と売却益の2つを柱とした投資です。

基本的にはこの2つの柱を会わせ技で利益を目指します。

 

 

[例]

 

さっきのアパートを例にすると、

5年間満室で運用益を得たとします。

すると2400万円の運用益が出ますね。

そして4000万円で売却したとします。

するとさっきのアパートは、2400万円+4000万円で6400万円の収益を生んで手放したことになります。

購入は5000万円だったので、1400万円の利益を生んでくれたわけですね。

 

 

不動産投資ってこんな感じです。

 

 

 

不動産投資の始め方

 

 

不動産投資を始めるには、不動産の所有者になる必要があります。

つまり、貸したり売ったりする不動産を買うことから不動産投資が始まるわけですね。

とは言え不動産は基本的にはお高いですね。

数千万円とかを用意する必要があります。

現金で用意できたら苦労は無いんですが、なかなかそうはいかないですよね。

ということで、始め方の解説です。

2つの作業を同時進行で進める必要があります。

1つは、金の用意。

もう一つは、物件の用意です。

が、注意点もあるのでそのへんも含めて解説していきます。

 

 

①金融機関の融資を用意する

 

 

最初の投資費用を用意できない場合、金融機関からお金を借りるのが一般的です。

まずは普段利用している金融機関に相談してみましょう。

お金の目処が立ってないまま不動産購入の契約をしちゃって、後で「お金が用意できないからやっぱやめます。」では洒落にならないですからね。

最悪の場合は損害賠償を請求されるレベルです。

現役金融マンの立場から言わせてもらえば、とにかく審査に通るまでは契約はしない。

これがめちゃくちゃ大事です。

金融機関の審査は各金融機関によって必要な書類やかかる時間など様々なので、よく相談しましょう。

 

そのくせ金融機関のめんどくさい所があります。

多くの場合、審査に見積が必要です。

この資金にいくら必要だから借り入れの審査をしますよ、って形が欲しいんですね。

結果、購入予定の物件の見積もりを用意してきてください、って言われることが多いと思います。

私が金融機関の担当をするなら、そう言います。

のでめんどくさいですが、購入予定の物件の見積は用意し、売買の契約はしない。

こんな感じの展開になると思います。

とは言え、金融機関によって取り扱いは違います。

繰り返しますが、金融機関の審査は各金融機関によって必要な書類やかかる時間など様々なので、よく相談しましょう。

 

 

金融機関の融資の審査が通ったら、不動産投資の準備が完了です。

 

 

②購入する不動産投資の契約をする

 

 

次は投資する不動産投資の話です。

多分、①の作業の中で狙ってる物件はだいたい決まってると思います。

コツはなるべく安くて良い物件を買う。

ここに尽きます。

 

ひとつの目安は、近隣の不動産相場です。

不動産には、相場があります。

この立地でこの規模でこの築年数ならいくら位が妥当、みたいな感じですね。

相場より安い物件に出会えれば、検討する価値があります。

なお、理想は買った瞬間に売りに出したら売却益が出るレベルです。

 

無事に相場よりも安い、良い物件に出会えて、契約できたとしましょう。

良い物件を購入したら、不動産投資の始まりです!!

 

 

 

不動産投資のメリット

 

 

不動産投資のメリットの話をします。

不労所得って甘い響き以外にも結構なメリットがあります。

 

 

①収入を生んでくれる資産になる

 

 

地域差もありますが、家賃収入は安定した資産を生んでくれることが期待できます。

例えば大学生の町なら、きっと4年間は引っ越さないでしょう。

入居が決まった時点で4年分の家賃収入が確定するってのは他の投資には無い安定性と収益性です。

 

また、不動産は資産です。

買った時点で資産が減ってしまう他の買い物とは違います。

この事もメリットの一つでしょう。

 

 

②相続税の対策になる

 

 

現金で相続するよりもアパートなどの建物で相続した方が税金が安くなることが多いです。

っていうのも、建物は年々価値が下がってくんですね。

 

例えば、5000万円のアパートを買って10年後に相続が発生したとしましょう。

アパートの価値は下がって、例えば3000万円になったとしたら、相続税の課税対象額は2000万円下がります。

さらに、10年分の家賃収入があったわけですから、結果的においしいですよね。

 

 

③収入を生んでくれる資産を家族に残せる

 

 

もしも自分が亡くなったとき。

残された家族が心配ですよね。

自分が一家の大黒柱ならなおさらです。

 

そんな時、収入を生んでくれる資産を家族に残せる数少ない手段の一つが不動産投資です。

既に貸せている状態であれば、持ってるだけで収入が入ってくる状態で家族に譲る形になります。

 

家族からしたら激熱ですよねw

 

他にこんな形の資産は無いです。

近い形に生命保険がありますが、自分が持ってる間も家族に譲った後も収入を得られる点が不動産投資のメリットですね。

 

 

不動産投資のデメリット

 

 

①初期費用が高い

 

 

これは言わずもがな。

初期費用が高いですね。

物件にもよりますが、平気で数千万円かかる投資は他にはありません。

初期投資が高いってことは、回収のリスクも高いってこと。

これは不動産投資のデメリットでしょう。

 

 

②高くなる税金がある

 

 

前項のメリット②で相続税が安くなるメリットがあると書きました。

それは本当です。

 

その他の税金が高くなるとは言っていない。

 

例えば、不動産取得税、固定資産税、所得税。

もちろんその辺まで計算して投資するわけですが、デメリットであることは確かでしょう。

 

 

③賃貸の場合は回収に時間がかかる

 

 

売却益を狙って不動産の転売をする場合、回収までが早く決まるケースもあると思います。

例えば購入して、すぐに買いたいって人が現れた場合、1ヵ月とかで回収できちゃうこともあると思います。

賃貸で家賃収入を軸にする場合、数十年を目安に家賃を設定します。

 

つまり、回収まで数十年かかるってこと。

 

もっと言えば、近くの環境が数十年変わらずに需要を生み続ける必要があります。

例えば購入当初は近くに大学があったけど、何かの都合で廃校になったとしましょう。

不動産の需要は大きく下がりますよね。

数十年なんて何が起こってもおかしくない年数。

安定した価値がある立地を見極めないと大きなリスクとなりますね。

 

 

④空物件のリスク

 

 

不動産投資最大のデメリットと言っても良いでしょう。

貸していた不動産が返されたら、賃貸収入は0円になります。

そして、次の借主が決まるまで0円状態はキープされます。

なかなか次の借主が決まらない場合、家賃を下げることもあります。

そうなると負のループに突入します。。。

負のループが物件の限界を超えたとき、不動産に投資した資金の回収はかなり難しくなります。

売却して利益を確定するまでが不動産投資。

 

 

⑤様々な大家負担の費用

 

 

大家にはいろいろな費用がかかります。

物件の清掃費。

退去時のリフォーム費。

日常生活で摩耗した部位の修繕費。

空物件の広告費。

挙げていけばキリがないです。

もちろんそうした費用まで計算して投資するわけですが、回収までの計算は見聞色の覇気を最強レベルに極めていないと読み切れません。。。

逆に見聞色の覇気を極めし者にとったら良い投資です。

 

 

⑥残された家族が困るケース

 

 

条件が良い不動産を残して貰えれば家族としたらありがたいと思います。

ただ、実際はそうばっかりでもなく。。。

いわゆる負の遺産って呼ばれちゃう不動産も多いです。

 

例えば、山。

不動産を持ってることがステータスだった昔に先祖が買った山が、今となっては固定資産税を生むだけの負の遺産になってることが多いです。

 

例えば、海辺のアパート。

津波の懸念から海辺の不動産価値は暴落してしまったところが多いです。

昔はオサレで人気があったのに、今ではいくら家賃を安くしても人が入らない。

売却したくても売れないっていう負のループを喰らってる物件が多いです。

 

売れるなら、基本的には良い遺産です。

ただ、売れないと残された家族は管理をし続けなきゃいけないってのも事実。

残された家族に迷惑をかけてしまうかもしれないこともリスクの一つです。

 

 

 

まとめ

 

 

不動産投資ってこんな感じです。

まとめると、

 

 

・始めるのに必要な初期投資が高い

・様々なリスクがある

・見聞色の覇気を極めた者なら、安定した不労所得を得られる

 

 

こんな感じです。

回収まで何十年を見越すことが前提な投資なので、難易度は高め。

そのかわり、うまく投資できたら超効果的な投資。

それが不動産投資です。

勉強せずに始めれば失敗することも多いと思いますが、ちゃんと勉強してから始めたら夢がありますね。

 

 

おすすめなセミナーなど

 

 

勉強をするって言っても独学では難しいのが不動産投資。

だって、投資の中でも最難関クエストだから。

だからこそ、セミナーや面談などをする業者も多いです。

業者側は、もちろん自分達の利益を求めてセミナーを開催したりしてます。

だって、自社で取引してくれるかもしれないから。

参加者の中に「不動産投資、始めてみようかなぁ。」って人がいたら、自社を利用してもらう。

これが業者の目的。

 

逆にこの記事を読んでる方の目的は、不動産投資の知識。

プロのセミナーや面談など、専門知識を得られる大チャンスですよね。

知識をいただけるだけいただく。

後のことは、後で考えたらいいと思います。

 

また、資料請求などもあります。

資料を見るだけでも参考になることは多いのでおすすめです。

 

そんな知識もらえる機会のおすすめリンクを貼っておきます。

本気度で求める形も違うと思います。

開催地域なども含め、自分に合うものがあったらチェックしていってください。

 

 

①資料請求

 

 

・Oh!Ya(オウヤ)

 

 

初心者に特化した資料請求サイト。

複数ある不動産会社に一括資料請求できます。

特に勤務に忙しいサラリーマンや公務員の利用実績が高いことも特徴。

 

 

 

 

・Renosy

 

 

You Tubeに不動産投資の勉強動画などを上げているRenosy。

テクノロジーやデータを元に不動産投資の提案をしてくれる強味があります。

また、Renosy独自のアプリやサイトでサポートも充実。

 

 

 

 

・ランドネット

 

 

限定PDFをダウンロードする形で資料をもらえるランドネット。

関東圏に強味があります。

セミナーもやっています。

 

 

 

 

 

 

 

②セミナー

 

 

・日本ファイナンシャルアカデミー

 

 

無料でセミナーを行ってくれている日本ファイナンシャルアカデミー。

物件選び、空き家対策など不動産投資に必要な知識を0から教えてくれます。

気に入ったら有料登録も可能。

 

 

 

 

・株式会社セオリーファクトリー

 

 

第一級のファイナンシャルプランナーや不動産投資のエージェントなどを招いてセミナーを行っている会社。

日本全国で行っていることも強味。

 

 

 

 

・株式会社クレド

 

 

東京都内の中古マンション投資に特化しているクレド。

専門スタッフによるセミナーを開催しています。

他の投資と不動産投資の違いなど、知りたいところに手が届くセミナーです。

 

 

 

 

・株式会社ランドネット

 

 

資料請求にもあったランドネット。

セミナーもやってます。

関東圏の方におすすめ。

 

 

 

 

・株式会社グローバル・リンク・マネジメント

 

 

23区、川崎駅から徒歩10分の一等地にある物件に特化している会社の無料セミナーです。

金融知識が0の方にもわかりやすいセミナーです。

 

 

 

 

 

・株式会社クレアスライフ

 

 

講座レベルが初級・中級・上級と3つに分かれているセミナー。

55分で終わるのも魅力。

六本木駅から徒歩1分の会場ですが、オンラインでスマホ視聴も可能です。

 

 

 

 

 

③面談

 

 

 ・株式会社クレド

 

 

セミナーにもあった株式会社クレド。

面談もやってます。

セミナーよりもガチでやりたい方にはこっちがおすすめ。

 

 

 

 

・ J.P.リターンズ株式会社

 

 

売り文句は、「たった1回で充実の内容!」

不動産投資の基礎からメリット・デメリットを教えてくれます。

もちろん、面談は無料です。

 

 

 

 

・ 株式会社ティー・フィック

 

 

東京都心部中心に営業する株式会社ティー・フィックのセミナー。

非公開中古物件を取り扱う優れた会社のセミナーです。

しつこい勧誘も一切ないらしいです。

 

 

 

 

 ・Oh!Ya

 

 

資料請求にもあったOh!ya。

無料面談もやってます。

一定基準をクリアした不動産屋の相談なので安心です。

 

 

 

 

 ・セカオピ

 

 

『不動産投資のセカンドオピニオン』

不動産鑑定士や1級ファイナンシャルプランナーが無料で相談に乗ってくれます。

他の面談などに行った後に利用するといいかも。

 

 

 

 

 ・イエベスト不動産投資

 

 

不動産会社でない第三者が中立的な相談に乗ってくれるイエベスト不動産投資。

不動産会社に提案されて断る場合も、代行して断ってくれます。

現在検討している不動産がある、やる気マンマンの人におすすめです。

 

 

 

 

 

 

参考にしてください。

 

おわり。